前回11/24のブログで、不動産投資と太陽光投資をやっていたと書きましたので、今回はそれについて書きたいと思います。不動産は６部屋の２階建てアパート１棟、マレーシアのコンドミニアム１部屋、太陽光発電所はパネル208枚を設置する土地です。詳細は以下に述べます。
アパートは2013年に購入しました。1978年新築ですから、現在は築45年になります。メチャ古いですが、今夏大規模修繕を行いましたので、かなり綺麗になりました。購入価格は2,400万円、15年のフルローンです。購入時より家賃収入は若干減りましたが、現在、満室の場合の家賃収入は、月に426,000円あります。ほとんどの期間満室で、現在ももちろん満室です。
借地権なので地代、ローン、管理料、共有部分の電気代などを支払って、その他の支出（エアコン交換、風呂の修理、固定資産税など）を加味すると、年間の手残りは150～170万円程度になります。
コンドミニアム（※画像参照。完成前のCGです。）は、2014年に購入しました。2013年にクアラルンプール～シンガポール間の高速鉄道計画が２国間で合意され、その高速鉄道のマレーシア最南端の予定駅から車で10分ぐらいの物件です。35階建の25階、90㎡の２ベッドルームです。2,700万円でしたが、購入手続きの際、購入手数料、弁護士費用などに別途300万円ぐらい掛かりました。
ローンの支払方法は、プレビルドという特殊なもので、日本では完成後に払いますが、マレーシアでは、物件の完成までの進捗状況に応じて分割して払い、完成後の残りをローンで払うのです。今、中国で問題になっている同じ支払方法です。不動産大手の恒大集団や碧桂園が破産状態に陥り、販売したマンションの建設が途中でストップして、頭金を支払ったのに入居できない人が多数いることを考えると、ちゃんと完成し引き渡されましたからね。良かったです。
高速鉄道ができると、物件が高騰しキャピタルゲインを得られると思って購入したのですが、マレーシアの首相が、ナジブからマハティールに代わったら、マハティールは何と2021年１月１日に計画を中止したのです。私のもくろみは外れ、供給過剰もあり、評価額は半値近くになりました。大失敗です。ただ、ローンは支払い終えてるし、家賃が予測より少額（６万円弱）だったものの、入居者がいるので保有し続けています。
高速鉄道計画については、また首相が交代しシンガポールと再協議していますが、計画を再開したとしても完成がいつになるか分からないので、どこかのタイミングで損切りして株式資産に投入するでしょうね。
太陽光発電は、2014年にこちらも2,000万円を15年のフルローンで購入しました。売電額は、購入時期が早かったため、20年間36円／kwhが保証されますが、残念ながら、さほど儲かっていません。売電額は季節や日照時間によってまちまちなので、月によって10～25万円、年間だと200～230万円というところでしょうか。
ここから、地代、ローン、管理料、電気代などを差し引くと、年平均の手残りは30万円くらいです。今年太陽光発電事業に参入すると売電額はたったの9.5円なので、間違いなく赤字でしょう。私の場合、利益が出ているだけマシ、というところでしょうか。
不動産投資（太陽光投資含む）は、手持ち資金がなくても、借金することによって物件を購入しインカムを得ることができますので、その部分では株式投資よりも早く資産を築けると思いますが、やらなきゃいけないことが多いですし、借金する分、株式投資よりリスクが高いと思いましたので、この３件で撤退しました。
最近は、新築ワンルーム投資のSNS広告をよく見ますが、ローン支払い中は家賃収入があったとしても、ほとんどの場合トントンか赤字ですし、空室になった場合いきなりローンが全額自己負担になるので、非常に危険です。
サブリースでやったとしても、未入居の期間が長くなると、家賃を下げなきゃいけなくなるし、サブリースを解約される恐れがあります。やるなら、中古アパート１棟買いです。
今日は以上です。また次回！
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