2023年11月28日にも書きましたが、不動産投資についてもう少し詳しく書きたいと思います。
2012年末頃だったと思いますが、株式投資を始めて６年経った頃、分散投資ということを意識し始め、日本経済新聞が主催する不動産投資セミナーに参加してみました。シノケンという、新築アパートを作って売って管理（サブリースも有り）する会社のセミナーでした。
物件は非常におしゃれで、若者に人気が出そうなデザイナーズアパート（上記画像参照）です。非常に興味を持ったので、セミナー終了後の個人面談を受けてみました。
面談では、すぐに名古屋市の物件を紹介してくれて、ローンの返済計画などの書類を作成してもらい、後日、その当時の相談者だったソニー生命の私の担当者に意見を求めたところ、知り合いに良い不動産コンサルがいると言って紹介してくれました。
そのコンサルは、新築物件は、広告費が乗っているのでさらに割高だし、入居者が埋まるまでに時間が掛かるし、ローンは長期で高いし、満室になったとしても月の手残りが少ないので、中古物件を勧めてきました。アパート経営は老後の年金作りではなく、副収入を得るためにやるものだと。
収益物件を取り扱っているサイトはいくつもありますが、本当に良い物件は、サイトに掲載される前に売れてしまうそうです。要するに、サイトに掲載するには金もかかるし、掲載する前にコンサル等その道のプロに情報を流すらしいのです。
最初に紹介してくれた物件は、私は２番手か３番手で結局回って来ず、２件目の物件を運よく購入することができました。2013年５月のことです。その物件は、東京23区内、最寄駅から徒歩15分のところにある６部屋２階建て木造アパートです。
購入額は2400万円、他に、登記費用、仲介手数料、住宅総合保険、印紙代、コンサル料、固定資産税などで、合計2600万円ぐらいになりました。融資は、日本政策金融公庫から2700万円、15年のフルローンです。保証人は付けず、持ちマンションを担保に入れました。
物件は、その当時でも築35年というメチャ古い物件で、購入した時は、４部屋しか埋まっていませんでした。しかし、それでも手残りがありました。４部屋の家賃が31.3万円、月々のローンが17.4万円、管理料が1.6万円、借地権のため地代が6.8万円、共有部分の電気代が0.2万円前後だったので、差し引き5.3万円程度の手残りがありました。
築古ゆえに空室をリフォームする必要がありましたが、完成して２ヶ月後に埋まりました。ただ、周辺の同レベルのアパートと比較すると、家賃を下げざるを得ませんでした。たまに退去者はいますが、その時の１~２ヶ月の空室期間を除けば、現在に至るまでずっと満室です。
現在は、満室の場合の家賃合計が42.6万円、ローンが17.4万円、管理料が1.6万円、地代が6.8万円、電気代が0.2万円前後なので、16.6万円ほどの手残りがあります。表面利回り（年間家賃÷物件価格）は驚異の21.3%です。
ただこれ以外に、固定資産税が年に4.4万円ありますし、エアコンや風呂釜が壊れたり、リフォームしたりと臨時の支出が結構あります。去年は大規模修繕で350万円かかりましたし、購入してから先月までのトータルの収支は837.2万円てとこです。
単年の数字で言うと、2023年は大規模修繕があったので2022年では、家賃収入が507.4万円、支出が351.5万円、手残りが155.9万円でした。さらに確定申告で税金が取られます。
利回り21.3%でもこんなもんなので、最近「ワンルーム投資で年収1600万円！」というようなSNS広告をよく目にしますが、確かに年収はそうかもしれませんが、手残りは大したことありません。騙されないようにしましょう。
アパート経営における私の仕事はと言うと、私の口座に毎月入金される家賃のチェックと、未入金があった場合の管理会社への連絡、地代、管理料の振り込みだけです。
物件は購入時に２回見に行っただけで、大規模修繕の時でさえ行ってません。もちろん、色んな判断はしなければなりませんが、実際の管理業務については、全て管理会社がやってくれます。
今後の予定としては、2028年にローンが終わり、2033年に借地期間が終了するので、そのタイミングで物件を売却し、売却額は全額投資信託につぎ込みます。
長くなりました。ではまた。
コメント